古い抵当権

山間部などの登記簿に、明治に個人がお金を貸した抵当権がついたままのものが散見されます。

そのころは銀行も無いので、家を建てる時は地域の人からお金を借りて建てていたようです。

これは、抹消登記をしないといつまでも残ったままです。

「抹消しないと都合が悪いのか」と質問されますが、その土地を売買しない限り都合は悪くないです。

売買する時は、買主からすると昔の担保が付いた土地は買いたくないので、抹消する必要があります。

抹消するには原則として抵当権者の相続人全員から印鑑をもらう必要があります。

何十人になるかわからない相続人を戸籍などで探して、それぞれから承諾を得る必要があります。

とても現実的ではありません。今の時代に、わけのわからない書類に印鑑を押してくれと言っても押すはずがありません。

このため、一定の条件を満たせば土地の所有者単独で抹消する方法があります。

だいたいは、この方法で抹消できますので、ご相談下さい。

 

それにしても、確かに銀行が無い時代は村の有力者とか親族からお金を借りて家を建てるしかなかったのですね。

ということは地域社会で信用が無いと家は建てられなかったということで、誰でも家を建てることはできなかったんだなあと思うとともに、そういう時には地域の人たちが協力していた様子がよく分かります。

 

 

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不動産業者が関与しない不動産売買は危険

だんだん増えてきているのが、「専門家に任せずに手続きを自分でしたい」という人です。

インターネットである程度の情報が手に入るのと、費用の節約、退職された方が時間があるので知的好奇心からなど、理由はいろいろとあると思います。

登記でいえば、ローンが終わった後の抵当権抹消などは、誰にも迷惑がかからないので、時間をかけてご自分でされるのも良い経験だと思います。

ただし、相手方がある手続きを専門家を通さずにするのはトラブルの元です。

特に、不動産の売買などは自分でされることはお勧めしません。

売買の話は当事者間でついたので、不動産業者に払う手数料が高いから、インターネットで見つけた売買契約書を真似して作ったので、登記だけをしてほしいという依頼がありますが、これは危険です。

不動産は、土地であれば、前面の道路はどういった権利関係か再建築に必要な幅員が確保されているか、上下水道はどのようになっているのか、他にもありますが、この2つのことだけでも、道路や水道管が個人の人が権利者であったりすれば、土地を買っても家を建てたりできない場合があります。

建物はもっと問題です。事前の調査無しで購入すると、白アリがいて基礎が腐っていたり、配管が腐食して水道が出なくなったり、雨漏りがしたり、高いお金を払っても住み続けることができないことがあります。

このような事態になると、売主と買主で争いごととなって、余計な時間と費用を奪われることとなります。

売った人は「安く売ったのだから文句を言うな」、買った人は「高いお金を払って買ったのに、いったいどうしてくれるんだ」となります。

不動産売買には、事前に調査すべき項目はたくさんあります。

不動産業者はそういったことを調査するのが業務なのです。

 

個人で売買をする相談に来られた方には、上記のことを説明して「不動産屋さんに入ってもらった方が良いですよ」と助言します。

ましてや、個人間で売買するので契約書から作ってくれと言う人がいますが、お断りしています。

不動産を何も調査せずに契約書なんか作れないからです。

行政書士業務で契約書の作成というのがあるので時々相談がありますが、私は、不動産売買の契約書は不動産業者が作るべきで、不動産売買に関して素人の行政書士が作成すべきではないと考えています。

契約書のひな型はインターネット上にもあふれていますし、宅建協会が出しているものもあります。

それらを使えば簡単に作れますが、しっかりした不動産業者が作っている契約書は、「特約欄」に問題点についてあらかじめ明確にと書いていますし、重要事項説明で契約前に説明がされています。

不動産は、全て性質や条件が異なります。

国家資格を持つものが関係する手続きには、やはり一般の人には分からないことがたくさんあります。

どうしても自分で手続きをする時は、そういったリスクも含めてしっかり調べてされることが必要です。

 

また、契約書一般に言えることは「書面にしたから大丈夫」ではなく、書面にしたからこそ、トラブルになった時に、「書面に書いていないことについては、約束していないという言い逃れの口実を与える」危険性があります。

なので、起こりうるリスクを全て洗い出さなければなりません。

簡単なことではないのです。

 

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不動産を今のうちに子供に贈与したいけど、、、道のりは困難

高齢の方から自分の不動産を特定の子供に贈与したいという相談がありました。

不動産は、自宅だけでなく、山林、田、畑があります。

問題点が2つあります。

まずは税金の話し。110万円を超える贈与には贈与税がかかります。

贈与の価格が、仮に1110万円だとすると、贈与税は275万円かかります。

もらった方は、単に名義が自分になっただけなのに、その税金を払った上に、今後の固定資産税も払わなければなりません。

次に、そもそも田や畑を贈与するには農業委員会の許可が必要です。

許可を得るにはかなり厳しい要件を満たさなければならず、基本的には困難であるといえます。

 

つまり、高額な贈与税を払ってまで贈与しますか?田と畑は贈与できませんよ、ということです。

「そしたら、どうしたらいいのか?」と当然聞かれます。

「遺言で移転することをおすすめします」ということになります。

これなら、贈与税もかからず、田畑も移せます。

 

不動産の名義を変えると、必ずと言っていいほど税金がかかってきます。

よく考えてしましょう。

 

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